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房价为什么要跌了?  

2008-03-21 08:13:00|  分类: 社会观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为什么要跌了?

    我们不妨这样打个通俗的比方,可以把房地产市场看作是一座水库,水库里的水可以看成是老百姓的购房需求,房价就象大坝,房价在一定程度上反应需求。需求得不到释放,房价就会越来越高。需求释放的方式越多,房价就会越来越平稳。

    事实上,无论是还没有毕业的大学生还是刚刚进城的农民工朋友,每个人都希望能够买房,所以水库里的水很多。当然,这里面有很多人是暂时买不起房的人。因为有房价这个堤坝在呢。最早的时候,这里面的水有相当一部分是通过“公房分配”这个口子流走了,所以水库里面的水不会太满。后来取消公房分配了,水库里面的水没有了出路,只有溢过大坝流出去。这样一来,水自然越蓄越多,坝也就跟着越筑越高。所以,要想让坝的高度降下来,主要的办法得是疏,而不是堵。现在国家两限房、经济适用房和廉租房的推出,就等于给这个蓄满水的水库开了几个放水的口子,这下面的口子一开,上面的水位也就自然会降下来,坝的高度也就自然跟着下来。当然,“卖地财政”等原因也可能导致地方政府不认真落实廉租房政策。到目前为止,我们虽然还不清楚这些洞到底要开多大,能放多少水,但是以下的数字我们可以看到国家的决心:2007年一年通过廉租住房制度解决的住房数相当于从1998年到2006年的总数,以后一定会更多。

    这两年的房价就像一道堤坝,越筑越高,能流出来的水,也越来越少。这水,就是人们的住房要求。这道堤坝增高的速度很快,但是住房要求的水流却比较缓和,所以溢过去的水,也就是住房成交量越来越少,是再自然不过的现象。曾经有很多人利用人们买涨不买跌的心理,大肆鼓吹房价还会继续上涨,这就好像往堤坝后的水库里扔石头,在人们不知不觉之中,抬高了水面。那么房价为什么又会跌呢?因为政府已经开始在这水库下面多处挖洞,开始有序地疏导和放水了。

    虽然开这几个洞还需要一些时日,但是房地产开发商们绝对不要掉以轻心。面对这种形势,很多潜在消费者也会驻足观望。老百姓没房,可以挤一挤,还可以租房来住,反正等得起。开发商可就不行了,不买房,企业照样得运转,工资照样得发,尤其是银行的利息一分也不能少。如果开发商不把房价这道堤坝降下来,到时候又还能有多少水溢过房价这个堤坝流出去呢?也就是说,水可以分流了,水库里的总的水量少了,堤坝修得再高也只是摆设,这就叫有价无市。

    所以我们看到,随着从紧的货币政策出台、房贷新政影响力凸现、住房保障工作不断推进,国内房地产市场逐步回归理性:房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。有好几个城市,例如广州、东莞、深圳等地,新开楼盘价格急剧下降。以东莞为例,据说降幅最高达40%。就算是在历来最难以撼动的北京市场,也出现了一些苗头。房地产开发商变着法子给房子降价,面对公众却扭扭捏捏、躲躲闪闪,不承认是降价,无非是想竭力支持,能掩盖多少就掩盖多少,能撑多久就算多久——毕竟,这点降幅还算不了什么,如果能大致维持现在的局面,也能赚个盆满钵满了。

    很多房地产开发商抱怨利润率其实不高,土地价格上涨,楼盘广告宣传投入大,建筑成本上升,等等。我们暂且相信这种说法是真实的,但是成本是有弹性的,有很大的压缩空间,降低房价,开发商们通过缩减成本支出,还是可以维持合理的利润。汽车、手机、家电等行业,不也是一直抱怨利润微薄吗,但是价格一降再降,他们不是照样活得很好?所以,别信某些人房价还会继续上涨的鬼话!房价,尤其是新房的价格,下调的空间其实大着呢!

    还有一个因素也不容忽视,就是越来越多的年轻人在舆论的倡导下,逐步树立正确的住房理念,开始倾向于租房而不是买房,这也会分流一些需求。

    你说,这样下去,这房价能不跌吗?当然,我们也不要期望“房市”象“股市”那样一泻千里。跌,也是稳中有跌。

    声明:本人非房地产专业人士,亦非经济学人,纯属个人感觉。

 

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